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中国商人掘金圣彼得堡:让彼得大帝之城焕发现代色彩

发布时间:2019-11-14 14:01:18

郝倩

一些俄罗斯的官员对于中国的了解仅限于一个地理位置的大概,他们还很难判断某个中国商人的实力及诚信度,也并不知晓中国地产商的开发惯例

在圣彼得堡住了19个月的许敬已经有了“俄罗斯通”的架势。他经常往来这个城市最受欢迎的涅瓦大街,经过涅瓦河上许多的桥梁,如有四匹马的驯马师桥。这个长达4.5公里的商业街上分布了100多个商店,此外还有许多剧院和音乐厅。老的俄罗斯人早就适应了这种十分欧派的商业氛围。这些动辄有着上百年历史的老房子,往往表面看起来十分老套,就如同上海外滩上的一栋栋建筑,表面没有任何时尚的装帧气息,但是可能里面就是一个大商场。

“这就是圣彼得堡的特点。涅瓦大街集中了他们商场的精华,但是他们缺乏很现代的购物中心。你想在老城区找到一个拥有落地玻璃窗的时尚商场吗?这几乎不可能。”作为上海一家房地产公司的外派代表,许敬习惯以投资者的角度来审度这个城市的特点。

作为俄罗斯第二大城市,圣彼得堡拥有近 00年的历史,在彼得大帝的精心打造之下,一点都不缺乏皇族气息。与这段相当长的历史相匹配的,是同样年月久远的商场和住宅,以及亟待唤醒的现代理念。

“在圣彼得堡2年,我看到这里‘涂脂抹粉’的变化。就如同外滩万国建筑群的灯光亮化工程一样,这里也开始对很多建筑实施亮化,晚上的城市越来越亮了。此外,公共设施和道路改造也都在逐步推进。但是,这是一座有历史的城市,很多改造都不可能在老城区进行,而新开工的地产项目也没有那么多。”

这个城市拥有548座宫殿、教堂、庭院,以及1 7座艺术园林。但是作为“淘金者”,许敬他们公司更关心另外一组数据:这个人文荟萃的老城,只有屈指可数的5家五星级酒店;至今没有自己掌管的大零售商店;每年的房地产开工量只有100万到200万平方米。

相比于中国国内一线开发商一家每年就能开工近1000万平方米来说,圣彼得堡房地产开发的数字实在小得可怜。

再说住宅。进入圣彼得堡之初,许敬他们公司十分谨慎地去走访其他的社区,并探访当地开发商以及外资开发商在当地开发的楼盘。结果令人诧异。

“没有小区,也没有物业管理。三两栋楼房,就是一个开发项目,小的可能只有几十套公寓。开发商会负责拉电线到各家,小区里至多铺上草皮,没有专门的绿化和设计,更没有什么外立面的讲究。粗略一看,一些项目就和我们国家多年前的保障性住宅项目没什么两样。”许敬说。

还有一些几十年甚至上百年的公寓,更是令人难以忍受。“你走在吱吱呀呀的楼道里,就看到可能几十年都没有修缮的楼梯、走廊以及门厅。这些房子有些是斯大林时期的,房管局只是负责简单的维修。”

这一切,都成为圣彼得堡政府的一件心事。按照市场的要求,一定要让圣彼得堡的居民过上真正的欧洲生活。因为在皇族气派的外表下面,居民的居住质量以及功能已经被欧洲狠狠地甩在了后面。他们需要更多新的住宅。这一点,已经成为整个俄罗斯都在推行的发展方向。但是已经进入俄罗斯的外资开发商,例如,邻国芬兰的开发机构,都还是以俄罗斯的方式开发楼盘,项目开发的速度慢,而且没有相应的服务。

许敬是俄罗斯政府引入的“中国舰队”。他们正在极力推进的项目,是同时囊括了住宅、商用的综合项目,位于波罗的海边,对面是芬兰,跨度内拥有 条运河。

如果按照老城区的概念,这里类似于上海虹桥、漕河泾的位置,并非最中心地带。圣彼得堡还没有什么“新区”的说法,这个2平方公里的项目已经算得上是“庞然大物”了。而许敬的团队,根据之前的市场调研了解到的情况,决定在这个拥有俄罗斯所有特质的项目里,灌入“非俄罗斯”的因素,以期与其他项目产生根本不同。

其实都是一些国内已经看惯了的手段,应用于俄罗斯,却产生了截然不同的效果。

例如“智能化”系统。所谓楼宇报警系统、可视对讲以及紧急广播等智能系统,在国内很多小区已经广泛应用。但是对于圣彼得堡来说,这还是个新鲜事物。那里很多新建小区,甚至不提供将宽带接线到户的服务。

中国人开发的项目,迅速改变了俄罗斯人对中国人的认知。因为在他们之前看来,很多中国的投资客都仅是做进出口的“小生意”,其中还不乏一些商人做假冒伪劣产品。所以,来俄罗斯投资房地产的中国商人往往都要经过漫长的过程,才能改变俄罗斯人对他们的看法。在许敬看来,一些俄罗斯的官员对于中国的了解仅限于一个地理位置的大概,他们还很难判断某个中国商人的实力及诚信度,也并不知晓中国地产商的开发惯例。

“在俄罗斯,所有的投资人都享受国民待遇,即使是外资企业,也没有什么所谓的‘政策优惠’。如果你可以获得政府的支持,那么最大的优势就是可以在政府的协助下解决很多问题。这起码可以极大减少办理日常事务所需要的时间。”许敬说。

许敬他们的项目,就获得了与2个轻轨站相连的机会,这也是政府协调的结果。这样一来,本来地处城郊的项目就借助2010年即将通车的轻轨,与拥有60多年历史的俄罗斯地铁相连,继而与老城区贯通。

从大环境看来,中国游客去俄罗斯旅游越来越方便了,这对许敬来说是个好消息。他由于工作需要,往往只能买昂贵的机票,通过赫尔辛基转机到圣彼得堡,但是对于普通游客来说,只要能赶得巧,周末的时间,要到这个海滨城市直航的往返机票不过5000多元。更为关键的是,要到被称为俄罗斯凡尔赛宫的“夏宫”,游客从市区出城,途中必经过这个项目。这又为他们建造现代化的商场和宾馆提供了很好的前提条件。正如同之前所说,圣彼得堡暂时还缺少现代化高档次的购物中心,他们的酒店供应也严重不足。

许敬说,他们的项目在今年6月份开盘时,准备“低开高走”,现在定出的价格是2500美元/平方米,这低于目前已经蹿升到2900美元/平方米的圣彼得堡住宅交易均价。而就在几年前,这个城市的均价不过1000美元/平方米左右。在许敬预测看来,只需要5年左右的时间,这个项目的售价就会高于7000美元/平方米。这其中的升值空间十分可观。“这里就如同上海在上世纪90年代的发展状况,蕴藏着巨大的发展前景。”许敬觉得圣彼得堡处处都埋着金子,就是不是什么人都能找到一把锹。

遗憾的是,不是所有的商人都如同许敬团队那么幸运。之前,就有中国商人进了俄罗斯,但是拿地6年也开不了工。还有的商人,为一个项目所需要的几十甚至上百个图章就要跑两三年的时间。

就在许敬所管理的项目里,100多万平方米的住宅面积里面,只有1%可以卖给中国人。

“要改变俄罗斯人对于中国人的认知,不仅是中国商人,还有中国的投资者。这还需要一段时间。”许敬说。

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