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小产权房路在何方清理小产权房规划先行

发布时间:2019-07-30 15:23:53

小产权房路在何方?

小产权房从诞生之初就被戴上了不受法律保护的帽子,并且戴着这顶帽子一直在茁壮地成长,在全国各地生根开花。在不断地争议和喊打声中,小产权房日子过得提心吊胆,但也有滋有味。如今小产权房再次听见了第一只靴子落地的声音,2月21号,国土部在发布会上表示,今年将会选择小产权房问题相对突出的城市开展试点清理。怎样清理?有关小产权房的第二只靴子何时能够落地?小产权房未来的出路会怎样?央视财经频道主持人史小诺和特邀评论员中国社科院金融研究所研究员尹中立、着名财经评论员刘戈共同评论。

国土部将试点清理小产权房,扶正之说再度被热议,剪不断理还乱的产权归属该如何解决?

打开一些网站,记者浏览了很久发现,一个位于北京市延庆县的小产权房在售楼盘,销售人员说,现在买的人挺多的,客户主要选择的是四五六层的房。

赵先生(北京龙聚山庄售楼处销售人员):您从网站上看一下我们的房子,我们和大产权都在一起,都在一个小区。

记者:那我小产权房不受影响是吗?

赵先生:不受影响。

记者:那小产权房它本身不就是没有所有权证吗?

赵先生:我们这走的是新农村(建设)。

开发商把新农村建设用来当借口,那么其他的楼盘又如何呢?记者来到位于北京通州区梨园镇的高楼金第,网上显示的这个楼盘还有房源,奇怪的是,记者却没有找到售楼处,一番打探后,记者在一个隐蔽的宅楼里的房间找到了工作人员。

北京高楼金第物业人员:我们不卖(房),我们这是村民安置(房),没有卖房这一说。

售楼人员否认了卖房一说,那这里的房子究竟是否对外销售呢?记者在门口恰巧碰到来到物业退装修押金的买房者,他说,这里不是没有房子,只是销售渠道变的更加隐蔽了。

记者:是买的他们这哪个楼?

买房者:就这儿。

买房者:当初买的五千块钱(每平米),2009年,买小的,二十多万。

记者:销售在这是吗?

买房者:对,当初销售是在这儿,当时的售楼处还像模像样的,正规售楼处。

小产权新房隐蔽销售,而同样位于高楼金第的二手房源则显得从容很多,小区房间窗户上的出售房屋广告很扎眼,在小区里,记者正巧碰到两位去年刚在这买房的老人,他们以不到20万元的价格,买下了一套30平米的一居室。

记者:那您二老有没有听说,说现在小产权房要清理啊?

买房者:村里得赔钱吧。

记者:就是觉得村里可能会赔。

买房者:只能说我估计能往回收,再收你一点什么钱,就是国家的地皮钱,比如一平米再给你增加四千五千,你要不要,不要,退。

专家表示,小产权房不具备普通商品房的法律性质,对业主来说,存在着购买风险。

张利军(江苏东恒律师事务所律师):作为一个小产权房,那么它往往占有可能没有问题,使用也没有问题,收益在一定情况下出售给别人,可能也没有问题,但是在发生纠纷的时候,比较难以维护自己的权利。

在南京记者调查发现,有些买了小产权房的业主,面临的难题是子女上学和社保缴纳方面。

江苏南京兴都花园居民:像老头、老太太在这买得多。

记者:年轻人买有问题?

江苏南京兴都花园居民:一般年轻人在这里买得很少,买了小孩上学上不起来怎么弄呢,也没有办法。

记者:就是医保现在在哪找呢?

江苏南京兴都花园居民:你没有户口哪也不承认你的(身份),你到哪弄啊?

尹中立:供给和需求造就了小产权房的存在

从市场本身的行为来看,首先从需求层面看,它有它存在的道理,第一小产权房的价格相对于周边的商品住房,价格要便宜很多,有些便宜50%以上。对于很多刚刚走出校门的一些年轻人来说,它有很强烈的吸引力,第二从位置来说,有很多小产权房的位置实际上比很多商品住房的位置更加靠近市中心。突出的例子就是深圳市有很多城中村,这些城中村毫无疑问都是小产权房,但因为它们周边有很多写字楼,所以写字楼很多这些白领可能就会选择住在这些城中村,非常方便,价格比较低,而且位置很优越,所以有很强的吸引力。

从供给的层面来看,小产权房也有很强的存在理由,因为从现在中国的土地管理法来看,农村集体土地的所有制的土地是不能够自由进入市场买卖的,这样对于农民来说,最好的选择就是在自己的土地上盖好房子,然后出租,或者是出售,这样他能获得更大的利益。所以有了供给,也有需求,那么它的市场就会存在了。

刘戈:小产权房产生法律上的纠纷是不被法律保护的

就我了解,很多地方的小产权房实际上真正住进去的都是那些非常有实际需求的人,因为我家里就有人住小产权房,就在北京的天通苑和回龙观往北那一带,那一带再往南一点,就是北京的中关村,有很多白领在城里租房子很贵,从地理位置来说,住在这一带离上班的地方不算太远,所以很多白领成为了买房的人。随之,他们外地的父母也会变成这个地方买房的人,还有一部分城里面的人回迁拿到一笔钱,他们觉得住在城里成本太高,而且想自己获得一笔钱,这时他宁愿用更低的价格在这个地方买一个便宜的房子。所以这些所谓小产权房的聚集地,反倒是人气很旺,它比很多商品房的人气要旺的多,因为真正的是大家一种真实的需求。

另外一方面,虽然这几年来一直说要制止、清理、清查,但是真正硬对硬的去处理小产权房的案例不多。比如2010年,北京有叫一个“水岸江南”项目,大的四合院,最后是真拆了,但是那个房子是在属于耕地,不是集体建设用地,所以就被拆掉了,但这种案例很少。这么多年来,通州的太义园从2011年到现在,已经盖了五期了,上百万平方米的房子,大家一直住的相安无事。所以从心理上,他不会担心房子真的会被拆了,就是一个法律上的问题,也就是说,如果真的我和别人产生法律上的纠纷,那是不会被法律保护的,如果是自己住,其实一点都不担心。

尹中立:我们要对小产权房进行一个适度的定位

最重要的是,如果买卖双方或者是说租赁双方引起纠纷,那么在法院判决的时候,这个承租的人或者说买房的人,他的利益就得不到保护,北京有这种判决的案例。假如卖房的人或者是出租房的人,他不去告,不去对薄公堂,那么这些法律风险就暂时就不会表现出来。

清理小产权房难主要体现在两个方面,第一是数量非常大,因为改革开放以来,随着城镇人口的不断增加,所以城镇周边的小产权房实际上是野火烧不尽,春风吹又生,发展的速度极快,尤其是在2006年、2007年,在房价不断快速上涨的过程当中,周边的小产权房也出现了加速扩张的态势。从部分城市的调查数据来看,小产权房的数量大约是和商品住房的数量是打平的,有的甚至更多,小产权房的数量超过了商品住房的数量,所以这是一个难点。

第二个是如何去安置现有的居民,以深圳为例,深圳有一百多万外来人口,有很多人是居住在这种小产权房里面。如果全部拆掉这些城中村,是不是合理?有没有必要?如何去安置这些大量的人口?从理论上的讨论来看,世界上有很多学者考察了中国的这些城中村和小产权房之后,他们反而觉得这是一个很好的尝试,是理论上的一个世界上很好的探索。巴西、印度之所以出现那么多的贫民窟,中国没有,实际上在很大程度上是与城中村与小产权房发展有很大的关系。所以在理论上,在实践上,都需要我们对小产权房进行一个适度的定位,在定位清晰之前,在行动上如何去做是有一定的难度的。

刘戈:村里给的小产权房的保证没有法律意义

很多买房的人在决策要不要买房的时候,会特别关注一点,有的村里卖小产权房,会给买房人一个保证书,类似于一个荣誉村民的证书,还有自己做的一个房产证,盖的是村里的大印。就是说如果这个房子以后遇到拆迁或者其他的一些问题,那么买房人享受的权益是和村民完全一样的。通过这样一种方式来给买房人一个定心丸,但是由于它不受法律保护,所以这样的一个保证是没有法律意义。

小产权房真正成为一个问题,而且让国土资源部三令五申,是从2007年开始的。从2007年开始,每年国土资源部都会通过开会或者发文的形式来制止小产权房,那么2007年是一个什么概念?中国大城市的房价真正开始飙升是从2006年开始的,也就是说,实际上小产权房的兴盛是和房价的高涨紧密相关的。由于城市的房价涨的太快,所以触动了周边的村庄,他们觉得现在土地值钱了,可以用自己的建设用地来开发一部分房子,而很多收入不是那么高的人,在城里开始越来越买不起房子

小产权房路在何方清理小产权房规划先行

,也就把目光转移到小产权房上。

这些年来,年年说禁止,年年说清理,但是效果不大,就是因为有了这样的需求。在整个环节里面,买房子的人、村里的村民、建筑公司、房地产开发商,所有的环节都从这里面获得了利益。有了这样的一个利益链,而且已经存在了一段时间,所以这个问题就变成了一个特别难解决的问题。现在必须要寻找一种新的办法来破解这样一个难题,显然这些房子是没有办法拆的,那么我相信我们能够有智慧去寻找新的方式,把这个问题最后变成一个公开透明可以解决的事情。

租赁房,农村集体用地建房是否存在变通与底线?

小产权房如何稳妥解决现实问题?

叶檀:可以通过补差价的方式来解决,只要把这部分差价补上了,它(小产权房)跟市场的价格也就能够对应了,价格相差不多,买小产权房的人就会减少,这就通过经济手段就自然而然的把小产权房的购买力给抑制下去了。

蔡继明(清华大学政治经济学研究中心主任博导):在处理这一类问题的同时,一定要严格地画一条线,就是在这个规定公布之日起,某月某日某时之前是这样的,在这之后任何占用耕地的这种小产权房要坚决取缔,严惩不贷,只有这样,政府的决心才能够让人民看到是坚定的,而且处理的问题又是灵活的,又是尊重历史的。

二十一世纪经济报道援引专家观点:如果小产权房的业主已经拥有多套住宅或者他的住宅总面积已经超过标准,那么可对他拥有的小产权房进行原价清退。文章提出,我国区域广大,各地情况迥异,需要兼顾民情。

近期,国土资源部有关负责人表示,今年我国将在部分地区进行试点,为全面清理小产权房做制度和政策准备,具体措施还在研究中。

王宗亚(国土资源部执法监察局巡视员):(国土资源部)将联合有关部门选择部分问题相对突出的地区稳妥有序地来启动试点工作,在试点的基础上总结完善政策,为启动全面清理工作做好政策和制度的储备。

王宗亚说小产权房是指占用农村集体土地建设,并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅不受法律保护,目前,中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证,对小产权房违法用地不予确权登记发证。

2月15日,国土资源部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》,通知称,商品住房价格较高,建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市开展试点工作,去年北京和上海作为两个试点城市正在开展试点工作。

尹中立:北京在小产权房的问题上进行了一些尝试

首先,这种尝试在2010年年底开始,在北京有所突破,因为北京市面临着大量的建设保障性住房的任务,但在现有的资金的支持状况下,北京市政府有很大的资金压力。但是周边的这些农村集体土地的这些机构不仅有钱,而且有土地,缺的就是政策上的一种突破,也就是说,市政府只要能够确认我的土地,这种建设住房合法性,那么这个问题实际上就迎刃而解。在这种现实的压力和需求之下,北京市政府和有关部门进行协商,进行了一些尝试。

也就是说,在集体土地所有制的土地上建租赁住房,然后给它一个合法的身份,但有个前提条件:第一,你要符合规划的统一安排;第二是只租不售,在两个约束条件之下,它的身份实际上得到了确认,这无论是在法律上,还是在实践当中,都是有指导意义的,因为它实际上意味着现有政策的一个飞跃的突破。因为现在现行的这种土地管理制度,实际上是说的非常清楚,农村集体土地所有制的土地,是不能够进入市场进行流通的。现在北京的尝试性做法,事实上就意味着这些土地在一定的条件之下,它就可以进入市场进行流通,事实上这个政策上的意义就在这个地方,这是对未来的整个清理小产权房,未来的整个土地制度改革,实际上都有非常值得观察的地方。

刘戈:小产权房可以作为村民自建租赁房

在北京昌平区叫海景落的村子里,那地方就靠近回龙观,它和北京的上地科技产业园区不远,原来这个村子里进行了旧城改造,那么很多村民上楼了,这个时候腾出来一千多亩地,所以北京市就规划把这个地方变成一个村民自建租赁房。开始的时候,规定的用词是叫公租房,后来变成了租赁房,也就说这个房子以后是可以租赁给任何人的,它是一个商品性质的租赁房。所以这个房子就把以前整个的所谓小产权房的思路发生了一个根本性的变化,就是以前我们就纠缠在产权上。小产权、大产权,现在把产权这个问题回避掉,我们就进行租赁,现在全村也已经也同意,就是这个房子可以作为全体村民一个永久的财产一直租赁下去。这样既解决了周边的中关村这些人才的住房的问题,同时也解决了村民们的生计问题。这是非常具有创意的,对未来来说,这是具有指导意义的一种尝试。

刘戈:把小产权房盘活解决城市房价问题

现在北京市的这个做法,如果要通过租的办法来解决,而不是像以前用小产权偷偷卖的做法。在改革的进程当中,以前都讲新人新办法,老人老办法,其实房子的问题是不是也可以,老房老办法,新房新办法。比如新房通过只租不卖的方式,最后把农村的剩余的农村建设用地盘活,这是不是一个可以解决农村土地建设问题,同时也是可以解决城市房价问题的一个非常好的道路呢?

尹中立:清理小产权房规划先行

小产权房之所以需要清理,需要整顿,一个很重要的问题是小产权房实际上是在没有统一规划的情况下乱建,违背了城市的整体功能发挥的原则。所以未来在小产权房清理过程当中,我觉得首先无论是制度上怎么突破,首先要做到整体的统一的规划,要做到规划先行。不能因为现在的法律规定的集体土地不能够进入市场,所以我们就忽视了对整个城市周边地区的规划前期的一些准备工作。在制度改变之前,我们要把规划走在前头,要准备好这个有关制度的调整,在这个调整的过程当中,注意利益如何去合理的分配。

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